財産分与による不動産の名義変更の注意点

前回は、財産分与による不動産（土地・建物）の名義変更の手続きについて説明させていただきました。
そこで、今回は、財産分与による不動産（土地・建物）の名義変更手続きの際の注意点をご説明致します。

財産分与の日付について

登記申請をする際の財産分与の日付は、原則財産分与の協議が成立した日となります。
ただし、協議離婚による場合で、離婚届の提出前に財産分与の協議が成立していたときには、離婚届を提出した日が財産分与の日付となります。
なお、裁判離婚の場合は、離婚の裁判・審判が確定した日となります。

住宅ローンの債務者変更について

住宅ローンの支払いが残っている不動産を財産分与する場合、財産分与による名義変更登記（所有権移転登記）をしても、住宅ローンの債務者は変更されません。
たとえば、夫が所有者で、かつ住宅ローンの債務者である不動産を、妻に財産分与し、それに伴い所有権移転登記をしたとしても、不動産の所有者は妻となりますが、住宅ローンの債務者は夫のままです。
住宅ローンの債務者を変更する場合、銀行等の金融機関の協力を得る必要があります。この場合、新たに住宅ローンを組むのと同様に、金融機関の審査が必要になります。
また、現状の住宅ローンを返済し抵当権を抹消して、借り換えるという方法もございます。
なお、金融機関の承諾を得ていなくても、財産分与による所有権移転登記を申請することはできますが、契約に違反する可能性が高いので、金融機関の承諾を得ておく必要があると言えます。

離婚公正証書の作成

協議離婚をする際に、当事者間で合意した内容で離婚協議書を作成することは可能ですが、財産分与、慰謝料、養育費などの取り決めをするときには、離婚協議書を公正証書により作成することをお勧めします。もし支払いが滞っても債務者が支払をしないときには裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を作成しておけば、ただちに相手方の財産に強制執行（差押え）をすることができるからです。
ただし、公正証書を作成していても、財産分与による不動産の名義変更登記（所有権移転登記）を申請するには、相手方の協力を得る必要があります。

財産分与と税金

贈与税

離婚をする際の財産分与として、不動産（土地・建物）などの財産を相手方から受け取った場合でも、原則贈与税はかかりません。これは、財産分与は、相手方から財産の贈与を受けるわけではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のために行われるためだからです。
ただし、次のいずれかにあてはまる場合には、財産分与であるとは認められず、贈与であると判断され贈与税がかかります。

１．分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
→　この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかります。
２．離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
→　離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋を購入した場合や贈与を受けた場合、家屋を建築するなどして不動産を取得した場合に、不動産の取得者にかかる税金です。ただし、相続によって不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかりません。
そして、財産分与により不動産を取得した場合で、夫婦財産の清算を目的としておこなわれた財産分与の場合には、不動産取得税は課税されません。
しかし、財産分与を目的とする不動産の移転であっても、離婚の際の慰謝料や離婚後の扶養を目的とする場合には、不動産取得税が課税されます。

譲渡取得税

財産分与が土地や建物などの不動産で行われたときは、分与する方には原則として譲渡所得税が課税されます。
この場合、分与した時の不動産の時価が譲渡所得の収入金額となります。
しかし一定の要件を満たせば居住用財産の譲渡についての3,000万円控除の特例が適用されます。

フロンティア司法書士事務所にご相談して下さい

財産分与による名義変更登記は、原則、現在の所有者と、財産分与を受ける方の共同申請により行い、実際に登記申請ができるのは、離婚届の提出後になります。
そのため、離婚届の提出後に登記手続きをしようとしても、相手方の協力を得るのが難しいことも考えられるため、財産分与協議書や登記必要書類の作成など事前に準事しておく必要があります。
当事務所では、財産分与による不動産（土地・建物）の名義変更に関する手続きなど幅広く対応しておりますので、お気軽にご相談してください。
相談は何度でも無料でございますので、いつでもお問合せください。