不動産売却時に権利証を紛失している場合

土地や建物などの不動産を売却したり、新たに担保に入れる場合、権利証・登記識別情報が必要になります。
しかし、権利証・登記識別情報を紛失してしまった場合、法務局の方でも再発行の手続きを取ることはできません。
そのため、不動産を売却する際には、下記の３つのいずれかの手続きを取ることとなります

事前通知制度

権利証がない状態で所有権移転登記等の登記申請を行うと、法務局の方から本人限定受取郵便で通知（事前通知）が届きます。この通知書に氏名を自署し、実印を押して法務局に返送します。
これにより、法務局の方でも間違いなく本人が自らの意思で登記申請を行っているのだと確認できるのです。

しかし、司法書士又は公証人による本人確認情報と違い、事前通知を返送をしなかった場合には登記申請が却下となり買主に名義を移すことができなくなってしまいます。
このような大きなリスクがあることから、不動産の売却の場面では事前通知制度を利用することはほとんどありません。
通常は、司法書士等が登記申請をしたときに登記が受け付けられますが、事前通知制度による申請の場合は、あくまで「2週間以内に通知が返送されたら登記を進めます」という暫定的なものに過ぎません。

司法書士による本人確認情報

「司法書士による本人確認情報｣とは、申請代理人である司法書士がご本人様と直接面談し、本人のパスポートや運転免許証等の身分証明書の提示を受けて本人であることを確認して、司法書士がその責任において本人確認をしたことを明らかにした上で、その内容を本人確認情報という書類を作成して、法務局に提供するというものです。
その本人確認情報が適正であれば、事前通知を省略して登記が実行されます。

ただし、あくまで「登記を代理して申請する司法書士等」が本人確認をしなければなりませんので，本人確認だけを知り合いの司法書士等に依頼し，登記だけは別の司法書士に依頼するということはできません。
この司法書士による本人確認をすれば，前住所通知等様々な手間が省けるため，権利証を紛失している場合に一番多く使われている方法です。
なお、司法書士としても自らの権限と責任によって証明することとなりますので、本人確認情報の作成には数万円の費用がかかります（売主様負担）。

公証人による本人確認制度

権利証等を紛失した場合の本人確認情報は、司法書士のみではなく公証人も作成が可能です。
「公証人による本人確認制度」とは、公証人の面前で、司法書士に対する登記申請委任状等にご署名・ご捺印いただき、公証人が間違いなく本人であることを確認し、その書類が真正なものであることの認証を受ける手続です。公証人による認証を受けた登記委任状を添付し、法務局に登記申請を行います。

こちらの手続きは、数千円程度の認証手数料を支払うだけで済みますので、本人確認情報を作成する費用を抑えることができます。
ただし、公証人による本人確認は，印鑑証明書、ご実印，運転免許証等の身分証及び認証文を付ける委任状を持って、公証役場が空いている時間（平日）に公証役場へ直接行っていただく必要がございます。

権利証・登記識別情報通知とは？

不動産を新築、売買、贈与、相続などのにより取得する場合、登記申請書と同じ内容のもの（副本）を 法務局に提出して、登記が完了したときに「登記済」の印を押して還付してもらったもののことです。
その後、平成17年に新不動産登記法が施行され、システムが整備された法務局から順次、権利証制度から登記識別情報制度への切り替えが行なわれました。
登記識別情報とは、アラビア数字、アルファベットなどの組み合わせで作成された12文字の情報で、登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知」と記 載された紙が発行され、12文字の部分には目隠しシールが貼られています。

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