相続による不動産の名義変更の種類

土地や建物などの不動産を所有している方が亡くなった場合、その不動産の名義を亡くなった方から相続人へ名義変更を行う必要があります。
そして、相続登記には以下の種類があります。

1. 法定相続による相続登記
2. 遺産分割協議による相続登記
3. 遺言書による相続登記

この他にも相続登記の方法はありますが、この３つの方法による場合がほとんどですので、ここではこの３つの手続きについて説明します。

法定相続分による相続登記

相続人と被相続人の関係は、民法という法律によって定められており、この原則的な相続を法定相続といいます。被相続人（亡くなった方）が遺言書を作成しておらず、遺産分割協議もしなかった場合は、法定相続分に従って相続をすることになります。

遺産分割協議による相続登記

相続が発生した場合、原則的には、法定相続分に応じて各相続人が平等に遺産を相続します。
しかし、不動産や自動車などの遺産については、相続人の共有にせずに誰か一人に相続させたほうが相続人間での争いを回避することができ、また、売却する際も煩雑な手続きを避けることができます。
そして、法定相続分と異なった割合で相続人に相続させるには、相続人全員で遺産分割協議を行わなければなりません。

相続人全員で遺産分割協議を行い、その協議どおりに相続登記を行う場合、登記の原因は「相続」になります。
一方、法定相続分による共有の相続登記を行った後に遺産分割協議を行い、その協議どおりの割合で登記を行う場合、登記の原因は「遺産分割」になります。
このように、同じ遺産分割協議を行う場合であっても、法定相続分による共有の相続登記と遺産分割協議の前後によって登記原因が異なります。

遺言書による相続登記

土地や建物などの不動産を所有している方が亡くなった場合で、遺言書を作成しており、その中で不動産を相続人に相続させるとの記載があった場合には、その内容に従って相続登記をする必要があります。
しかし、遺言書の記載の仕方によって、その原因が「相続」となる場合と「遺贈」となる場合があります。
原則として相続人に対して「相続させる」と記載されていれば「相続」を原因として登記をします。これに対して「遺贈する」と記載されている場合は「遺贈」を原因として登記をすることになります。

※遺贈とは、被相続人が遺言によって遺産を贈与することです。
遺贈には「遺産の何分の何を遺贈する」という包括遺贈と「不動産を遺贈する」という特定遺贈があります。
遺贈によって不動産の名義変更登記を申請する際には、包括遺贈と特定遺贈とを問わず、受遺者を登記権利者、相続人全員（もしくは遺言執行者）を登記義務者として、共同で登記申請を行うことになります。

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