居住用不動産の夫婦間贈与（配偶者控除の特例）

居住用不動産の夫婦間の贈与における配偶者控除の特例とは、婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除１１０万円のほかに最高２，０００万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。

例えば、特例を使わずに同じ２，０００万円の現金を贈与した場合には、贈与税が約６３５万円かかることになりますが、配偶者控除の適用があれば、贈与税がかかりません。

特例を受けるための適用要件

１　夫婦の婚姻期間が２０年を過ぎた後に贈与が行われたこと

婚姻の届出をした日から贈与をした日までの期間が２０年以上必要になります。なお、１年未満の端数は切り捨てますので婚姻期間が１９年を超え２０年未満の場合は適用を満たしません。結婚式の日ではなく、あくまで婚姻届出の日を起点にして計算します。

２　配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること

国内の居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与である必要があります。

 ３　贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

居住用不動産のため、贈与を受けた年の翌年３月１５日までに住民票を移すなどして実際に居住する必要があります。

４　過去に特例の適用を受けていないこと

配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については、一生に一度しか適用を受けることができません。

５　贈与を受けた年の翌年の２月１日～３月１５日までに贈与税の申告をすること

たとえ贈与税がかからない場合であっても、必ず申告が必要です。

配偶者控除の対象となる居住用不動産の範囲

配偶者控除の対象となる居住用不動産は、贈与を受けた配偶者が居住するための国内の家屋又はその家屋の敷地です。なお、居住用家屋の敷地には借地権も含まれます。

ただし、居住用家屋とその敷地は一括して贈与を受ける必要はありません。

したがって、居住用家屋のみあるいは居住用家屋の敷地のみ贈与を受けた場合も配偶者控除を適用できます。

住宅については新築、中古住宅のいずれでも適用されます。また、住宅の床面積や贈与を受ける人の所得制限などもありません。

 この居住用家屋の敷地のみの贈与について配偶者控除を適用する場合には、次のいずれかに当てはまることが必要です。

1. 夫又は妻が居住用家屋を所有していること。
2. 贈与を受けた配偶者と同居する親族が居住用家屋を所有していること。

※例

• 妻が居住用家屋を所有していて、その夫が敷地を所有しているときに妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合
• 夫婦と子供が同居していて、その居住用家屋の所有者が子供で敷地の所有者が夫であるときに、妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合
  また、居住用家屋の敷地の一部の贈与であっても、配偶者控除を適用できます。
  なお、居住用家屋の敷地が借地権のときに金銭の贈与を受けて、地主から底地を購入した場合も、居住用不動産を取得したことになり、配偶者控除を適用できます

居住用不動産の配偶者控除における不動産の名義変更

配偶者控除の特例を使うには、必ず贈与税の申告が必要であり、その際、実際に名義変更されたかどうかの確認として、不動産の登記簿謄本を提出しなければなりません。

そのため、贈与を受けた人への不動産の名義変更、つまり「贈与を原因とした所有権移転登記」を法務局に申請する必要があります。

 贈与による所有権移転登記の際の必要書類

贈与による所有権移転登記の際の登録免許税

不動産を贈与し、贈与を原因として所有権移転をするには必ず登録免許税（法務局に納める税金）がかかります。

贈与による所有権移転登記の登録免許税額は、不動産の価額（固定資産評価額）の２％です。

たとえば、不動産の固定資産評価額が１，０００万円であれば、登録免許税は２０万円となります。

贈与による所有権移転登記の登録免許税額：1,000万円×2％＝20万円